Жер теліміне бірнеше адам бірлесіп немесе үлестік негізде иелік еткенде, арадағы мүліктік даулар жиі кездеседі. Мұндай сәтте ортақ иелердің бірі өзіне тиесілі бөлікті дербес шекарамен бөліп алуды көздейді. Алайда заң талабына сай ресми түрде бөлінбейтін деп танылған жер телімін дербес учаскелерге бөлшектеуге немесе одан нақты үлесті заттай шығарып беруге жол берілмейді.
Жер құқығындағы бұл норма жердің негізгі нысаналы мақсатын, инфрақұрылымын және тұтастығын сақтау үшін енгізілген. Сондықтан бөлінбейтін жер учаскесі бар азаматтар мен заңды тұлғалар ортақ меншіктен немесе ортақ жер пайдаланудан шығудың өзге заңды жолдарын білуі тиіс.
Бөлінбейтін жерден өз үлесін бөліп алу мүмкін бе?
Егер белгілі бір жер учаскесі Жер кодексінің 51-бабына сәйкес бөлінбейтін болып танылса, оның шекарасын қайта өлшеп, жаңа кадастрлық нөмір беру немесе бір бөлшегін нақты шектеп беру заң жүзінде мүмкін емес. Бұл тыйым үлестік меншікке де, бірлескен меншікке де бірдей қолданылады.
Заттай бөлуге тыйым салынғанымен, бұл талап ортақ иеліктен шыққысы келетін адамның мүліктік құқығын толықтай шектемейді. Меншік иесі немесе жер пайдаланушы өзіне тиесілі үлестің экономикалық құнын өндіріп алу немесе иеліктен шығару тетіктерін пайдалана алады.
Ортақ иеліктен шығатын қатысушының құқықтары
Ортақ жер учаскесінің құрамынан бөлініп шыққысы келетін тұлға үшін заң екі негізгі мүмкіндікті қарастырады:
- Үлестің құнын өтеткізу: қатысушы ортақ меншіктегі немесе ортақ жер пайдаланудағы басқа қатысушылардан өзіне тиесілі жер үлесінің нақты құнын төлеуді талап етуге құқылы;
- Үлесті басқа тұлғаға сату: ортақ иелермен келісімге келе алмаған немесе олар өтемақы төлеуден бас тартқан жағдайда, үлесті Кодекстің 55-бабының 2-тармағында белгіленген ережелерге сәйкес үшінші тұлғаға сатуға жол беріледі.
Осылайша, жер телімінің өзі бөлшектенбегенімен, оның құрамындағы үлестік құқық өзге қатысушыларға өтемақы арқылы ауысады немесе жаңа қатысушыға сатылады.
Кондоминиум объектілеріне қолданылатын ерекшелік
Бөлінбейтін жер теліміне қатысты жалпы ережелерден маңызды бір ерекшелік бар: бұл құқықтар кондоминиум объектілеріне таралмайды. Кондоминиум құрамындағы ортақ мүлікке (соның ішінде жерге) құқық көппәтерлі үйлер мен кешендердегі жеке меншік нысандарымен тікелей байланысты болғандықтан, ондағы жер үлесін бөлек бағалап өтеткізу немесе оны жеке сату әрекеттері бұл норма арқылы реттелмейді.
Практикада бөлінбейтін жер учаскесіне ортақ иелік ететін тараптар ең алдымен өзара келісімге келіп, үлесті басқа қатысушылардың сатып алу мүмкіндігін қарастырғаны жөн. Бұл жердің тұтастығын бұзбай, мүліктік талапты заң шеңберінде бейбіт шешуге мүмкіндік береді.
Дереккөз: Қазақстан Республикасының «Әділет» ақпараттық-құқықтық жүйесі